CATASTRO
DEFINICIÓN
Es el
registro administrativo dependiente del Estado en el que se describen los
bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.
Sus
orígenes se remontan a la Roma Antigua, donde lo instauró Servio Tulio, con el
propósito de imponer un tributo a la propiedad de nobles y terratenientes,
según el patrimonio inmobiliario que poseyeran.
Se
conservan datos todavía más antiguos, como los del Egipto faraónico, donde se
conservaban de forma detallada los límites y dimensiones de las parcelas de
explotación agraria, para que los agricultores pudieran recuperar sus tierras
después de la crecida del Nilo.
¿Para qué sirve el catastro?
En la
actualidad, tiene 3 funciones bien diferenciadas. La primera de ellas, es
servir como referencia para los futuros planteamientos urbanos y rurales. Sin
un conocimiento exhaustivo de los límites de las propiedades y registros de las
mismas, los ayuntamientos no podrían poner en marcha planes de ordenamiento.
La
segunda es ayudar a calcular el monto total de los impuestos inmuebles que cada
ayuntamiento recopila en su función contributiva. En la actualidad, existe un
impuesto anual ligado a este sistema, el llamado IBI.
Por
último, sirve como guardián de seguridad jurídica, pues en él se anotan todas
las sucesivas propiedades de una inmueble o terreno. Así, en las disputas por la
propiedad el Catastro sirve de garantía jurídica de propiedad.
Tipos de catastro:
Para
que este organismo pueda cumplir con las diferentes funciones, existen 3 tipos
distintos: el fiscal, el jurídico y el geométrico.
El Catastro fiscal
Recoge
el valor del inmueble, y se actualiza de forma anual. Con esta cifra se calcula
la contribución proporcional del Impuesto de Bienes Inmuebles, que recaudan los
distintos ayuntamientos.
El Catastro
jurídico
Recoge
la relación entre el propietario, la propiedad y la comunidad.
El Catastro
jurídico
Recoge
la relación entre el propietario, la propiedad y la comunidad.
MÉTODOS DE VALUACIÓN DE
APLICACIÓN UNIVERSAL
El Método de Mercado
Utilizando
antecedentes de operaciones recientes, por ejemplo; compras, ventas, ofertas
directas o publicadas, transferencias, etc., se establece el valor del terreno
y de la mejora por comparación. Esta información puede no ser confiable y
depende de la fecha de operación y una negociación en
términos abiertos, objetiva e impersonal, ya que la venta comparable
debe ser voluntaria, de buena fe, reciente y similar a la propiedad por
valuarse.
El
Método de Ingreso o de Capitalización
Este
método se basa en la teoría de que
el valor de una propiedad, tanto el terreno como sus mejoras, está en función
de su productividad o
capacidad de producir ingresos bajo un programa de uso
óptimo. Se puede emplear donde no hay operaciones, donde no hay terrenos sin
construir y se requiere el valor del terreno exclusivamente y en casos donde
sólo hay compras con fines especulativos.
El
Método del Costo
Está
basado en la suposición que el costo de reproducción o
sustitución es el límite superior del valor. Tiene importancia para mejoras,
hipotecas y financiamientos de proyectos.
Una vez
obtenidas las indicaciones de valor, a través de los diferentes métodos de
valuación es preciso establecer su correlación, ponderando cada valor indicado,
detectando y considerando situaciones y circunstancias especiales para llegar
al valor final
Se
ejecutan avalúos individuales cuando los inmuebles por valuarse son pocos y
dispersos, los propietarios facilitan toda información solicitada y se cuenta
con valuadores expertos, normalmente con honorarios altos y tiempo suficiente
para desarrollar el trabajo.
El proceso de valuación masiva
A
diferencia de las circunstancias que prevalecen al realizar la valuación
individual, en la fase de valuación en un sistema catastral suele contarse con
pocos expertos, fondos limitados, tiempo escaso, necesidad de cubrir un gran
número de propiedades y falta de colaboración de muchos de los propietarios.
Estos hechos imponen la necesidad de un avalúo masivo, que permita lograr eficiencia,
productividad, precisión y bajo costo.
El
avalúo masivo es una línea de producción donde se
designa personal diferente
para ejecutar cada fase del proceso de valuación. Dichas fases son las
siguientes:
· Elaboración de
normas y procedimientos de valuación, incluyendo formularios, manuales e
instructivos.
·
Delimitación
de zonas urbana homogéneas.
·
Recopilación
de factores de influencia en el valor
·
Análisis de
antecedentes de valores (por los métodos de costo, ingreso o mercado).
·
Determinación
de valores unitarios
·
Recopilación
de los datos de cada inmueble
·
Cálculo de
valores de terreno y de las mejoras
Revisión y control
de calidad.
BIBLIOGRAFIA
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